Итак, разберемся: какие документы вам нужно получить, чтобы продать квартиру? В статье вы найдете ответы на все вопросы, касаемо необходимых документов для продажи квартиры.
Продать квартиру без предъявления необходимых документов невозможно. Но какие документы являются необходимыми? Ответ на этот вопрос вы можете получить в любом риэлторском агентстве за 10000 рублей, а за 40000 – полный пакет консультаций по заключению сделки. Конечно, тратить столь значимую сумму не имеет смысла, в том случае, если всю необходимую информацию вы можете получить из данной статьи. Итак, разберемся: какие документы вам нужно получить, чтобы продать квартиру?
окументы, получение которых необходимо в обязательном порядке
- правоустанавливающие документы;
- справки из БТИ. Они включают в себя справку «поэтажный план + экспликация» и кадастровый паспорт квартиры. Получить эти справки через коммерческую организацию будет стоить вам около 5000 рублей;
- выписка из домовой книги;
- справка (отчет) о рыночной стоимости квартиры. Он требуется в том случае, если квартира приобретается по ипотеке. Оценка квартиры – довольно трудоемкая процедура. Вам нужно будет привести оценщика в квартиру, потом съездить в оценочную фирму, забрать отчет, отвезти его в банк и в страховую компанию. Учтите, что оценочная компания обязательно должна быть аккредитована в том банке, который выдает заемщику ипотеку. Стоимость оценки квартиры эконом-класса обойдется в 4-4,5 тысяч рублей, а квартиры с элитным ремонтом будут оценены за 20-30 тысяч рублей.
- разрешение опекунского совета на продажу. Данное разрешение необходимо, если в квартире проживает ребенок, который является собственником. В тех случаях, когда ребенок только зарегистрирован в квартире, но не является её собственником – разрешение на продажу не требуется. Исключением являются случаи, когда во время приватизации были нарушены права ребенка. Считается, что права были нарушены, если во время приватизации (1991-1994 годы) ребенок не был включен в состав собственников. Прохождение опекунского совета – процесс очень сложный. Требования к форме подачи документов разнятся не только в городах, но и в разных отделениях в столице.
- согласие супруга на продажу квартиры. Его требуется предоставить в том случае, если квартира была приобретена во время брака. В данном случае квартира является совместно нажитым имуществом, поэтому продавать ей можно только с согласия обоих супругов.
Это основные документы. Возможно, вам будет их недостаточно, поэтому лучше сразу запастись всеми «бумажками», которые могут понадобиться.
Документы, которые могут понадобиться
- справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Эти документы никогда не помешают, а только еще раз подтвердят вменяемость продавца в момент сделки;
- справка об отсутствии задолженности в оплате коммунальных услуг: электричество, вода, телефон и т.д. Риэлторам приходится сталкиваться с квартирами, продавцы которых скрывают задолженность в несколько десятков тысяч рублей.
Вы хотите решить жилищный вопрос, но не знаете, что выбрать: арендовать жилье или взять ипотечный кредит? Казалось бы, ответ очевидный: в первом случае вы ежемесячно платите довольно крупную сумму за съемную квартиру, которая никогда вашей не станет, во втором также отдаете деньги, но уже банку и за собственное жилье. Однако если размер ипотечных платежей будет значительно выше арендных, то экономия на съемном жилье позволит приобрести квартиру гораздо быстрее, чем по ипотеке.
Конечно, сразу следует предупредить читателя о том, что все расчеты условны. Предусмотреть, как будут расти (или падать) цены на жилье и аренду в течение 20 лет, невозможно, так же как и спрогнозировать рост зарплат. В качестве объекта исследования берем однокомнатную квартиру в панельном доме в «спальном» районе Москвы стоимостью $200 тыс. Предположим, что $10 тыс. мы вносим в качестве первоначального взноса, остальную сумму дает банк под 11% (в долларах или рублях ставки сейчас близки). Будем считать в долларах для уменьшения количества нулей. При таких условиях ежемесячно мы будем отдавать банку почти $2 тыс. Снять же такую же «однушку» можно и за половину этой суммы. Для упрощения расчетов примем, что возможный возврат подоходного налога с процентов по кредиту примерно равен стоимости ипотечного страхования, поэтому возврат подоходного налога мы учитывать не будем. Также не принимаем в расчет и возврат налога с покупки жилья (130 тыс. руб.), который будет покрыт расходами по получению кредита, регистрации и оценке залога и сделке с недвижимостью (минимум 35% от стоимости жилья).
В случае если мы принимаем решение снимать жилье, то сэкономленную $1000 будем инвестировать (в депозиты, ПИФы и другие инструменты). В долгосрочной перспективе можно рассчитывать на среднегодовую доходность порядка 1115% годовых. В то же время цена жилья также будет меняться: допустим, она будет расти в среднем на 5% в год, что приведет к индексации арендной платы, пусть и с опозданием. Мы видим, что к концу 20?го года накопленный капитал при заданных условиях аренды и ипотеки составит около $518 тыс., а цена квартиры примерно $505 тыс. С 15?го года арендные платежи превысят кредитные выплаты по ипотеке, и придется расходовать накопленный капитал. На финиш мы приходим с финансовым результатом +$12 тыс.
Как показывают расчеты, аренда выгоднее ипотеки только до определенного уровня роста цен на жилье: при снижении стоимости 1 кв. м или среднегодовом росте на него менее 6% в год. В противном случае ипотека гораздо выгоднее, при этом эффективность инвестирования личного капитала практически не влияет на конечный результат.
Правда, если внимательно посмотреть на таблицу, то увидим, что при тех условиях, которые мы рассматриваем, арендатор сможет накопить на собственное жилье уже через 11 лет. Ему не придется платить все 20 лет как ипотечному заемщику. Очевидно, что при падении или стагнации цен ипотека будет невыгодна, поскольку заемщик переплачивает завышенную сумму кредита. Но как только ставки по займу уменьшаются до 78% (например, при использовании японских иен) и/или более интенсивно начинают расти цены на жилье (на 7% в год и выше), ипотека становится предпочтительнее.
Помимо экономических факторов есть и психологические, учитывать которые не менее важно. Для одних съемная квартира не нарушает душевного равновесия, другие же испытывают резкий дискомфорт, а иногда просто не могут обитать не в своем жилье. То же самое и с кредитом: многие люди психологически не готовы взять на себя 20?летнюю кабалу в виде банковского займа, для них важнее сохранение возможности уехать в любой момент в другой город или иную страну. Если нет желания привязываться к одному месту или долговое бремя психологически неприемлемо, то предпочтительнее аренда. Правда, ипотека не предполагает абсолютной привязки к одному месту. Жилье, как и кредитора, можно поменять, но это сопряжено с дополнительными издержками и потерей налогового вычета по дальнейшим выплатам процентов.
Артем Плотников, финансовый директор компании «Универсальный финансовый консультант»
Источник:expert.ru
Вы хотите продать, обменять или купить квартиру. Разумеется, вы заинтересованы в том, чтобы не продешевить и избежать риска упустить выгоду при продаже своего жилья. И в то же время не переплатить лишнего при покупке недвижимости. Как быть? Возможно, в этом непростом деле вам помогут наши советы и рекомендации.
Как это сделать самостоятельно
Простой вариант
Вы потратитесь только на покупку изданий, в которых можно почерпнуть нужную информацию. В опубликованных объявлениях (газеты «Из рук в руки», «КДО», «Квадратный метр» и др.) находите варианты выставленных на продажу квартир, по своим параметрам схожих с вашей.
Имейте в виду, что подавляющее большинство объявленных квартир имеют завышенную цену, чтобы было с чего начинать торг. В цену входит и стоимость риэлторских услуг, которые оплачивает продавец квартиры. И, пожалуй, основное – даже однотипные квартиры очень разнятся в цене, на которую влияет довольно много факторов. Вероятнее всего будете иметь представление о верхней границе цены, так называемой продажной.
О нижней или «скупочной» можно навести справки, обзвонив несколько риэлторских агентств, предложив купить свою жилплощадь (свои координаты не оставляйте). Теперь возьмите среднее значение между верхней и нижней границей и получите примерно ту сумму, на которую можете рассчитывать после продажи жилья. Но это лишь примерно.
А вот более сложные ухищрения для оценки собственного жилья.
Сложный вариант
1. Для начала рассмотрите 5 – 10 таких же предлагаемых квартир, как у вас, в своем доме или районе. Желательно, чтобы они совпадали по числу комнат, общей площади, типу дома.
2. Для выбранных в качестве аналогов квартир выведите цену за 1 кв. метр, разделив цену квартиры на ее общую площадь. Например, если рыночная цена квартиры составляет 120 тыс. долларов при общей площади 60 кв. метров, то цена 1 кв. м составит 2 тыс. долл.
3. Выведите среднюю цену квадратного метра, просуммировав цены за метр в выбранных квартирах и разделив полученную сумму на количество квартир. К примеру, первая квартира стоит $1 800 за кв. м, вторая – $2 200 за кв. м.
Сложите обе цифры и получите $4 000. Теперь разделите это число на количество квартир – 2. В итоге средняя цена 1 кв. м жилья составит $2 000 за «квадрат».
4. Теперь вы можете получить предварительную оценку стоимости вашей квартиры, умножив ее общую площадь на среднюю цену 1 кв. метра, вычисленную в пункте 3 – $2 000. К примеру, если общая площадь вашей квартиры составляет
55 кв. м, то ее рыночная цена составит 110 тыс. долларов.
5. Скорректируем приведенную выше оценку с учетом других интересующих факторов (состояния квартиры, этажа и др.). Для этого обратите внимание на дополнительную информацию о выбранных квартирах и их цены, в том числе за кв. метр.
6. Разделите квартиры на группы, например, с «евроремонтом» и без. Найдите среднюю цену за 1 кв. метр в каждой группе, как показано в п. 3.
В итоге, к примеру, вы получите, что в квартире с «евроремонтом» квадратный метр стоит $2 200 против $2 000 в квартире без «евроремонта».
7. Получите коэффициент влияния данного фактора («евроремонта») на стоимость жилья, разделив, к примеру, полученную в п. 6 среднюю цену жилья с «евроремонтом» ($2 200 за «квадрат») на среднюю цену без такового.
Поправочный коэффициент = 1,1.
8. Теперь умножьте предварительную оценку (110 тыс. долларов, п. 4) на поправочный коэффициент (1,1, п. 7). Получим 121 тыс. долларов – это и будет цена вашей квартиры, если в ней был сделан «евроремонт».
9. Повторите пункты 6 – 8 для корректировки цены вашей квартиры по другим параметрам (первый или последний этаж, окна во двор, свободная продажа и др.).
Вы уже поняли, что для определения приблизительной цены квартиры мы учитывали массу разных факторов. Почему они так важны? Об этом – дальше.
Три главных способа
Можно выделить три способа оценки квартиры, существующие на рынке недвижимости:
1. Прибегнуть к помощи лицензированного оценщика.
2. Пригласить риэлтора.
3. Пытаться оценить свою недвижимость самостоятельно.
Первый способ. Профессиональный оценщик может определить стоимость квартиры с достаточно высокой степенью достоверности и выдаст вам на руки официальную бумагу. Стоит эта услуга от 30 до 100 долларов. Впрочем, справка эта практически не имеет значения для потенциального покупателя. Он скорее склонен доверять своим впечатлениям. На практике документ от оценщика используют только банки при выдаче ипотечных кредитов или при сделках с коммерческим жильем. При продаже квартиры уместен торг.
Второй способ. У него, в свою очередь, два варианта – выезд специалиста агентства недвижимости и экспресс-оценка по телефону. Выезд, конечно, лучше. Если риэлтор опытен, он на месте сможет оценить ваше жилье. По телефону вам, скорее всего, выдадут «среднюю температуру по больнице». Если вы будете звонить сразу в несколько агентств, то и получите несколько мнений.
О третьем способе – самостоятельной оценке – стоит рассказать отдельно.
Самостоятельная оценка
Существуют обязательные критерии оценки жилья. К ним относятся:
1. Месторасположение.
Одинаковые по всем характеристикам квартиры, находящиеся в разных округах и даже микрорайонах, будут отличаться по цене.
Первое место по престижности и соответственно по дороговизне занимает Центральный округ. Далее следует Западный и Юго-Западный. Недорогими считаются Юг, Восток (за исключением Измайловского парка и Сокольников) и Юго-Восток.
Однако в каждом округе есть районы, диаметрально противоположные по престижности. В Северном это, например, Сокол и район Дмитровского шоссе. Кроме того, в таких районах, как Марьинский парк в Юго-Восточном округе жилье активно покупается, потому что там строятся хорошие дома с современными квартирами улучшенной планировки.
Близость дома к общественному транспорту делает его более привлекательным. Большая удаленность от метро, в среднем, снижает цену на $2 – 3 тыс. Расстояние от станции метро до дома не более чем 15 минут ходьбы – явный плюс.
Снижает или наоборот повышает стоимость жилья, во-первых, наличие магазинов, школ, детских садов, поликлиник, спортивных и развлекательных заведений, во-вторых, чтобы все это было в пределах пешей доступности (менее 1 км).
Чем экологичнее район, тем, естественно, дороже будет стоить в нем жилье. А соседство дома с ТЭЦ и другими промышленными объектами, загрязняющими окружающую среду, способно свести на нет все остальные преимущества такого района.
2. Качество дома .
Год постройки, материал наружных стен и перекрытий, состояние здания, его техническое обеспечение, количество этажей, организованная автостоянка – все это тоже учитывается. Московские жилые дома можно условно разделить на несколько категорий:
- Современные кирпичные и элитные дома, построенные по индивидуальным проектам в разные годы. А также высотные дома (в стиле «сталинского барокко») и так называемые «сталинские» 7 – 10-этажные кирпичные дома 50-х – начала 60-х годов и «сталинские» же кирпичные пятиэтажки с высокими потолками, «доходные дома» начала XX века с наружным лифтом.
- Здания массовой застройки: панельные и блочные дома от 12 до 22 этажей, многоподъездные 7 – 12-этажные дома постройки 60-х – начала 80-х годов.
- Типовые блочные и панельные пятиэтажки приблизительно 1958 – 68 годов выпуска, так называемые «хрущевки». Отличаются низким качеством, малыми габаритами и неудачной планировкой. Большая часть из них подлежит сносу.
Примечание. Квартиры в домах первой категории будут стоить намного дороже, чем второй и, тем более, третьей. Однако «малогабаритка» в неказистой «хрущевке» может обойтись намного дороже, чем просторная квартира в 17-этажке. А все потому, что года через два панельную пятиэтажку снесут, а ее владельцы получат отличный «новострой».
3. Свое – дороже, ничье – дешевле.
Бывает, в одном доме, но в разных подъездах, продаются две идентичные квартиры, но стоимость их заметно разнится. В одном подъезде все квартиры выкуплены жильцами, и места общего пользования находятся в собственности. Тут есть домофон, консьержка, цветы на лестничных площадках. А в соседнем подъезде – все общественное, то есть «ничье», оттого сломаны лифты, разбиты почтовые ящики, исписаны стены… Естественно, здесь квартиры ценятся ниже.
4. Характеристики и особенности квартиры.
Они играют не последнюю, если не главенствующую роль.
– Этаж расположения. Квартира, расположенная на первом этаже, стоит на 10 процентов дешевле, чем на среднем. А последний этаж проигрывает среднему на 5 процентов.
– Площадь (общая/жилая/кухня); количество комнат, их площадь; высота потолков; наличие лоджии (балкона).
Выше ценятся квартиры с кухней большей площади, даже в ущерб жилой площади. Двухкомнатная квартира будет стоить дороже, чем однокомнатная. Однако цена 1 квадратного метра в однокомнатной будет выше, чем в двухкомнатной. Существует такая закономерность – чем меньше число комнат в квартире, тем больше цена квадратного метра.
– Дополнительные подсобные помещения (кладовка, гардеробная, второй балкон, лоджия) существенно повышают стоимость жилья.
– Санузел (раздельный ценится дороже, состояние сантехники безупречное).
– Вид из окон. Если окна выходят в уютный зеленый двор или парк, то квартира может стоить на 8 процентов дороже, нежели аналогичная с окнами, выходящими на проезжую часть. Но как показывает практика, важен не столько сам открывающийся пейзаж, сколько субъективное отношение к нему покупателя и продавца. Покупателю вид из окна должен нравиться.
– Слаботочное обеспечение (телефонные линии, радиоточки, кабельное телевидение, дополнительные системы безопасности).
– Состояние самой квартиры и видимые дефекты внутренней отделки. От этого во многом зависит первое впечатление от квартиры. Безусловно, ухоженное жилье будет проще продать, чем «убитое».
5. Ремонт.
Также при смотринах очень важен психологический эффект.
При первом знакомстве многие учитывают:
- требуется ли косметический ремонт;
- нуждается ли квартира в капитальном ремонте;
- если жилье после пожара, это ощутимо снижает цену, так как выветрить запах пожара невозможно, необходимо счищать все вплоть до бетона;
- сделан ли ремонт, «евроремонт».
Специалисты считают, что первый и последний варианты незначительно влияют на цену. Не стоит делать дорогостоящий ремонт, так как он не окупается. Достаточно ограничиться косметическим. Практика показывает, что настоящий евроремонт при продаже почти всегда оценивается в сумму, составляющую лишь 20 – 30 процентов от вложенных в него денег.
6. Перепланировка и цена.
Квартиры со свободной планировкой или с возможностью перепланировки стоят значительно дороже, чем остальные. Однако даже малейшие архитектурные изменения (передвижение стен, дополнительная арка и пр.) должны быть документально оформлены. Иначе впоследствии у владельца жилья могут возникнуть серьезные неприятности. Например, при желании совершить какую-либо сделку со своей квартирой.
7. Чем чище, тем лучше.
Цена жилья определяется в зависимости от многих параметров. Не последнее место занимают юридические. История квартиры – вот что важно знать. Кому принадлежит жилье, свободно ли оно, или там кто-нибудь «прописан», – пожалуй, первое, на что вообще стоит обратить внимание при покупке или оценке квартиры.
На 10 – 30 процентов меньше будет стоить жилье, которое подлежит быстрой продаже по решению суда. Немало предложений по подозрительно низким ценам – с отсрочкой заселения, когда предлагают купить квартиру с правом наследования, в которой живут пожилые и одинокие люди.
Квартира, свободная юридически и физически (то есть в ней никто не зарегистрирован и не живет, все вещи вывезены), оценивается дороже, чем аналогичная, предусматривающая одновременную покупку жилья взамен продаваемого. И уж тем более с расселением. Это связано с большей потерей времени при поисках подходящих вариантов замены. «Чистая» продажа, без подбора альтернативного жилья, повышает стоимость жилья на 5 – 15 тысяч долларов.
Квартиры с простой историей (в новостройке или приватизированная единственным собственником) привлекают покупателей больше, чем многократные переходы права собственности.
Подготовила Галина Писарчик при содействии агентства недвижимости DOKI
Источник: www.moskv.ru
Для начала давайте разберемся, что такое съем, а что такое аренда — новомодное словечко, часто неправильно употребляемое в обиходе, что автоматически приводит к неверному составлению документов.
В соответствии с гражданским и жилищным законодательством РФ граждане, имеющие в собственности жилые помещения или проживающие в них по договору социального найма (другими словами – по ордеру), имеют право предоставить это жилое помещение другим лицам за плату во владение и пользование. При этом, если квартиру снимает частное лицо, — это найм, или по-простому – съем, сдача внаем, а если юридическое лицо — это аренда. Чувствуете разницу?
К сожалению, эти термины часто путают или считают синонимами, что в корне неверно. Посудите сами, частное лицо может снимать квартиру и без оформления какого-либо договора с хозяином квартиры. Просто по договоренности на словах. А юридическое лицо не может, так как в этом случае оно нарушает целый ряд норм законов.
Хозяин квартиры, решивший сдавать жилье, должен иметь на руках все правоустанавливающие документы на него, выписку из домовой книги и расчетные книжки за оплату коммунальных услуг. Кроме того, квартира должна быть подготовлена к найму — сделан ремонт, освобождена мебель, увезены личные вещи, оставлены минимум посуды и постельного белья, если стороны не договорятся на иных условиях.
Желающие сдать квартиру могут, как мы уже говорили, сами подыскивать клиентов, но лучше обратиться в агентство недвижимости. Участие риэлтора не только ускорит процесс (ведь именно на него будут замыкаться все звонки клиентов, которых он же и будет привозить к хозяину на «смотрины»), но и отпугнет мошенников. Кроме того, специалист агентства поможет составить договор. Кстати, для хозяев такие услуги, как правило, бесплатны.
Встречу с потенциальным нанимателем лучше назначать не в квартире. По пути будет время познакомиться с человеком, присмотреться к нему. После осмотра квартиры надо обговорить условия сдачи (срок, цену, порядок оплаты — ежемесячный или поквартальный), договориться о размере залоговой суммы (как правило, в размере месячной платы). По окончании срока найма при принятии квартиры из рук своего жильца залоговая сумма обычно возвращается.
Если предварительные договоренности достигнуты, заключается двусторонний договор, который может быть официально зарегистрирован, что позволит вам отстаивать свои права через суд, но при этом вы обязаны будете платить налоги, или «джентльменским», такой вариант может подойти для родственников или хороших знакомых.
В договоре должны быть указаны паспортные данные сторон, предмет договора, адрес квартиры, правоустанавливающие документы на нее, права и обязанности сторон, всевозможные дополнительные условия (оплата, залоговая сумма, коммунальные платежи, условия посещения квартиры хозяином), ответственность. В договоре следует оговорить, когда хозяин квартиры будет вправе посещать квартиру.
Если в ней установлен телефон, то во избежание разорительных счетов за телефонные переговоры, следует обратиться в Тулателеком с заявлением об отключении международной и междугородней связи или потребовать с нанимателя залог.
Особого внимания заслуживает и срок договора. Лучше, если он не превысит одного года. Дело в том, что законодательство различает краткосрочный и долгосрочный найм. И наймодатель, решив расторгнуть долгосрочный договор (заключенный более, чем на год), должен будет письменно предупредить жильца об этом заранее — за три месяца. Кроме того, будет очень сложно сдать квартиру другим нанимателям, так как за прежним жильцом будет сохраняться право преимущественного найма.
Поэтому, если жилец прожил больше года и хочет продлить договор, лучше просто заключить новый. Все это, конечно же, относится к договорам, заключенным в письменной форме. При подписании договора в акте передачи квартиры и имущества следует зафиксировать перечень оставшихся в ней вещей. Нелишним будет застраховать квартиру на период сдачи ее внаем.
Помимо указанных важных моментов процесса сдачи внаем жилья существуют и другие тонкости. Обращайтесь в агентство недвижимости, которому доверяете вы или ваши хорошие знакомые – и вы избежите неприятностей. Но при этом будьте готовы к расходам, так как за надежность и профессионализм стоит заплатить.
